888067.com小资本撬动大资产 阳光新业加速拓展商业

更新时间:2019-10-05

  5月中旬,阳光新业宣布收购上海(楼盘)虹桥区中山(楼盘)路银河宾馆裙楼。早在今年2月,其发布公告称收购了银河宾馆主楼。至此,阳光新业将获得整个银河宾馆项目,总收购资金为20.2亿元。

  这是继去年12月阳光新业宣布以15.1亿元增持12个商业项目股权以后,又一次资产收购,并且涉及金额超过上一次。

  不到半年的时间,阳光新业收购的资产超过35亿元。2013年,888067.com,阳光新业营业收入是6.9亿元。而此际,来自北京(楼盘)的商业地产大鳄潘石屹停止了在上海扩张的脚步,其背后的逻辑在于,持有环节的“运营”正成为各房企从住宅转向商业遇到的“恐龙级难题”。

  2013年12月,阳光新业以总价15.1亿元增持12个商业项目股权,在这一次收购中,阳光新业的实际出资额只有4.2亿多元。具体运作方式是通过境外平台公司,在境外筹集资金,通过股权来融资。因为出资额有限,在收购的资产中,阳光新业占股比例并不多,但是却达到了实际控制这部分资产的目的,这些资产的实际运营、管理等全部交由阳光新业。

  今年初,阳光新业总裁万林义在接受经济观察报采访时表示,阳光新业并不是一个规模庞大的公司,资金需要节约使用,最近三、四年,公司已经确定方向,就是尽可能多地影响和控制市场上的优质资源,这就涉及到资金杠杆的问题。

  阳光新业近几年的计划,就是以有限的资金,尽可能大地拓展其控制和影响的商业资产的范围。商业地产与住宅迥异之处正在于此,商业地产不是卖完就走,而是还有后面的运营,恰恰是这个“运营”,令阳光新业等专业的商业地产运营商有了以小搏大的条件。

  银河宾馆主楼的收购资金是12.62亿元,裙楼的收购价格是7.59亿元,共计20.2亿元。

  根据约定,这笔总价12.62亿元的收购资金,将分两次付清,签订股权转让合同后,首笔需要支付6.44亿元,剩余6.18亿元在合同生效后6个月内付清。

  首笔付款6.44亿元,阳光新业和中信信托组建了结构复杂的信托计划,即由阳光新业、阳光新业的一致行动人、中信信托等主要出资方成立一个有限合伙企业持有银河宾馆主楼资产,其中阳光新业和其一致行动人北京永盛智达投资管理公司,分别出资1.5亿元、1亿元,认购C类有限合伙人份额,中信信托则通过发行信托分别募集资金2.5亿元、1.45亿元,来认购B类有限合伙人份额、A类有限合伙人份额,期限都是五年。

  上述主要出资人,出资总金额为6.45亿元,用于支付收购银河宾馆主楼的首期付款。

  据了解,在首期付款的股权结构中,中信信托发行信托募集资金认购的A、B类有限合伙人份额,如果项目在后期运营效果不理想,中信信托可按协议要求阳光新业已一定的溢价率提前收购这部分份额。

  在资金结构上,“我们先找股权合作伙伴,剩下的资金再通过商业银行借款。”阳光新业董秘李峻对经济观察报表示。

  5月中旬,阳光新业收购银河宾馆裙楼,总金额7.59亿元。该笔资金,将在股权转让合同签订后,首期支付30%,约2.28亿元,今年12月支付21%,首期付款后一年之内支付剩余49%。

  该笔收购资金的来源如何,目前还没有具体公告,阳光新业人士表示暂不便透露。不过,阳光新业一位负责人透露,目前已经有信托机构在主动和公司接触。

  在少量出资的情况下,阳光新业实现了对银河宾馆项目的完全掌控。接下来,对该项目的后期定位、改造、招商、运营等,将全部由阳光新业来完成。

  阳光新业能够获得资本的青睐,与近7年以来,其苦练商业地产内功有很大的关系。2007年,GIC入主成为阳光新业第一大股东,并与阳光新业一起收购家世界资产包。尽管收购之初,阳光新业在这18个商业项目组成的资产包中,所占比例只有10%,但是这些项目全部交由其运营、打理,为其提供了极好的训练场。

  2013年底,GIC退出资产包,又给了阳光新业以很有市场竞争力的价格接手资产包的机会,并且GIC所持有的国内资产,放在境外公司里,也给阳光新业通过境外平台、借境外便宜的钱来进行收购,创造了便利条件。

  阳光新业和上海锦江集团等公司合作,拓展上海市场,去GIC化的特征已经很明显。

  阳光新业负责人此前曾多次强调,阳光新业大力推进轻资产项目,但是不会满足于仅仅是轻资产,而是通过轻资产项目,寻找合适的合作伙伴和项目,在适当的时机进行收购,实现从轻资产向重资产的转变。

  在近一年的时间里,阳光新业在上海已经拥有三个项目,包括包租的松江项目、淮海路项目,以及此次收购的银河宾馆项目。

  锦江集团是阳光新业上海拓展的重要合作伙伴,淮海路项目、银河宾馆项目,都是锦江集团的资产。

  以淮海路项目为例,该项目原为麦德龙旗下万得城在经营,后来万得城退出。阳光新业获得了1-6层、1.8万平方米的包租面积。

  1.8万平方米的商业面积,这是一个很小的体量,但是对于阳光新业的战略布局,却是极为关键的一步。

  阳光新业的商业地产布局,在家世界资产包的基础上发展起来,这些项目主要在北方区域,包括北京、天津(楼盘)沈阳等。全年铁算盘你们相信吗我最大的痛苦是我爹给的

  “公司此前一直在消化北方的项目,至到2012年才决定往南方试点。”阳光新业上海城市开发公司总经理李鹰说,本港台开奖现场直播开奖记录。中国绝大部分的品牌经销商都在上海,上海也是国外品牌进中国首选地。

  “当时,我跟万总(阳光新业总裁万林义)承诺,徐家汇002561股吧)、建安寺、淮海路,这三个区域一定要在一年内拿下一个项目。”李鹰说,果然,淮海路项目拿下来以后,阳光新业在业内的影响力有了很多的提升,这也是其后来能够顺利拿下银河宾馆项目的基础。

  “拿下淮海路项目,我们也是经过考试的。”李鹰说,这个项目虽然不大,但是淮海路在上海的重要位置,政府不会随便交给一家地产商,上海政府主管部门的领导、锦江集团的领导专门组了一个团队,在2013年年上半年,把阳光新业北方运营的项目考察了一遍,考察完以后,才同意由阳光新业包租。

  RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示,上海的商办物业收益极其良性,写字楼租金、空置率等指标上,目前只有北京略优于上海,但是开发商想要在上海拿到商业项目却非常难。

  “北方开发商想进南方做商业地产,面临一个最大的问题,南方政府对项目做好以后对城市形象的提升有较高的要求,不是只要有钱就可以。即使是在一些南方的二三线城市,在其核心地段,如果你没有好的作品,很难拿到地。”陈曦表示。

  而在上海更是如此,陈曦表示,目前其接触的几个项目,土地出让文件中就明确规定,商业要完全持有,或者百分多少需要持有,可以销售的商业面积,出让文件也会规定,单套面积不得小于多少,写字楼的裙房,更是不可能分割销售。

  有业内人士表示,目前北方开发商进上海的,只有此前潘石屹在上海收购了两个项目,后来卖给了金融街000402股吧),还有几家总部在北京的大开发商一直在上海找项目,目前还没有找到。

  “阳光新业虽然来自北方,但是他们并不是传统意义上的北方开发商。”陈曦认为,一是其有外资背景,另外,其去年的租金收入已经占据其营业收入的40%,有商业地产方面的战略意图,才有胆量去持有上海的商业物业。

  阳光新业在上海的考试还没有结束。目前,淮海路项目预计在今年圣诞节开业,阳光新业将其包租下来,是2013年8月。这个1.8万平方米的项目,正式开业将要花费阳光新业1年4个多月的时间。

  目前,该项目的拆除才刚刚开始,进入项目四处可见万得城的红色标志,基本上还保留着项目原有的摸样。

  “改建需要的时间并不长,主要还是要做好前期的工作。”该项目一位招商负责人说,项目到目前为止经过了很多论证,包括机电的可行性、商业定位等。目前,该项目规划1-2楼做轻奢类的零售业态,包括服装、珠宝配饰等,此外,大部分的业态都将是体验式的,5-6楼,将全部做成餐饮。该项目的特色就是轻奢、慢生活的概念,更多注重体验性。

  而银河宾馆项目,也会进行后期的改造,做成一个包括商业、办公等在内的商业综合体,其中裙楼部分,会改建成一个购物中心,目前该项目的具体规划、改造还没有开始。

  此外,通过成本较高的信托、债务融资,阳光新业也面临项目收益、还款来源的考验。据了解,在收购银河宾馆主楼时,阳光新业通过中信信托融资,融资年利率预计在10.5%-15.4%。


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